سرمایه گذاری های اصلی ، Core Plus ، ارزش افزوده و فرصت طلب چیست؟

Core ، Core Plus ، ارزش افزوده و فرصت طلب اصطلاحاتی هستند که برای تعریف ویژگی های ریسک و بازگشت یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات استفاده می شوند. آنها از محافظه کارانه تا پرخاشگرانه متغیر هستند و هم توسط ویژگی های فیزیکی ملک و هم میزان بدهی مورد استفاده برای سرمایه گذاری یک پروژه تعریف می شوند.

ویژگی های فیزیکی دارایی ها می توانند شامل طول و مدت اجاره های داخل مکان ، ارزش اعتبار مستاجران و وضعیت جسمی و محل ساختمان باشند. میزان بدهی که برای سرمایه گذاری یک پروژه استفاده می شود ، به همان اندازه مهم است زیرا بر مشخصات ریسک سرمایه گذاری تأثیر می گذارد. به عنوان مثال ، یک ملک با یک مستاجر اعتباری و اجاره نامه بلند مدت ممکن است برای سرمایه گذار محافظه کار جذاب باشد ، اما نه وقتی 80 ٪ از قیمت خرید با بدهی تأمین می شود.

در اینجا چیزی است که سرمایه گذاران باید در مورد هر اصطلاح بدانند:

سرمایه گذاری های اصلی املاک و مستغلات

"هسته" مترادف با "درآمد" در بازار سهام است. سرمایه گذاران اصلی دارایی سرمایه گذاران محافظه کار هستند که به دنبال تولید درآمد پایدار با ریسک بسیار کم هستند. خصوصیات اصلی نیاز به دستی بسیار کمی توسط صاحبان آنها دارد و به طور معمول به دست می آید و به عنوان جایگزینی برای اوراق قرضه نگهداری می شود. این نوع سرمایه گذاری به همان اندازه نزدیک است که می توان هنگام خرید مستقیماً به سرمایه گذاری منفعل رسید. یک ملک اصلی به مدیریت دارایی بسیار کمی نیاز دارد و به طور معمول در اجاره های بلند مدت با مستاجران اعتباری اشغال می شود.

مقالات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را یک بار در ماه دریافت کنید.

این خصوصیات باعث ایجاد جریان نقدی پایدار و مداوم به صاحبان آنها می شوند و مقادیر آنها کمترین بی ثبات است. به عنوان مثال ، یک فروشگاه مواد مخدر Walgreens با اجاره 30 ساله ، یک ساختمان اداری بزرگ و کاملاً اجاره ای در منهتن با کمی نگهداری و نگهداری معوق ، یک ملک اصلی در نظر گرفته می شود.

سرمایه گذاران اصلی انتظار دارند بین بازده سالانه 7 ٪ تا 10 ٪ دست یابند و از بدهی 40-45 ٪ برای سرمایه گذاری در یک معامله استفاده کنند. بیشتر بازده مورد انتظار احتمالاً از طریق جریان نقدی از ملک به جای قدردانی ایجاد می شود.

باز هم ، مهم است که هنگام تعیین مشخصات سرمایه گذاری ، ویژگی های فیزیکی و ساختار سرمایه را نیز در نظر داشته باشید. دارایی اصلی که به 80 ٪ اعمال می شود ، دیگر یک سرمایه گذاری اصلی نیست. اهرم بالاتر بازده را بزرگ می کند و تمام مقادیر خاصیت در نوسان است. کاهش 10 درصدی در ارزش ملک می تواند شرایط وام را نقض کرده و منجر به پیش فرض و سلب حق اقامه دعوی شود.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اصلی

"Core Plus" مترادف با "رشد و درآمد" در بورس است و با مشخصات ریسک کم تا متوسط همراه است. صاحبان ملک اصلی به طور معمول توانایی افزایش جریان نقدی را از طریق بهبود ملک سبک ، راندمان مدیریت یا با افزایش کیفیت مستاجران دارند. مشابه خصوصیات اصلی ، این خصوصیات تمایل به کیفیت بالا و دارای اشغال خوب دارند.

نکته منفی بالقوه یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات این است که جریان نقدی کمتر از یک سرمایه گذاری اصلی قابل پیش بینی است و این املاک نیاز به مشارکت فعال توسط مالکیت دارند. یک آپارتمان 15 ساله که به خوبی اشغال شده است اما نیاز به ارتقاء نور دارد ، نمونه ای از یک فرصت سرمایه گذاری اصلی به علاوه است. این ملک جریان پول زیادی را ایجاد می کند اما برخی از پول نقد برای نگهداری معوق در آینده مانند سقف و تعمیرات پارکینگ استفاده می شود.

سرمایه گذاران اصلی به علاوه تمایل دارند که بین 45 تا 60 درصد اهرم استفاده کنند و انتظار دارند سالانه بین 8 تا 10 درصد بازده را بدست آورند.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ارزش افزوده

"ارزش افزودنی" مترادف با "رشد" در بورس است و با ریسک متوسط تا زیاد همراه است. دارایی های ارزش افزوده اغلب در دستیابی به آن ، جریان پول نقد کمی ندارند اما می توانند پس از افزودن ارزش ، مقدار فوق العاده ای از جریان پول نقد را تولید کنند. این ساختمان اغلب اوقات دارای مشکلات اشغال ، مشکلات مدیریتی ، نگهداری معوق یا ترکیبی از هر سه است. این سرمایه گذاری ها نیاز به دانش عمیقی از املاک و مستغلات ، برنامه ریزی استراتژیک و نظارت روزانه توسط صاحبان آنها دارند.

سرمایه گذاران ارزش افزوده تمایل دارند که بین 60 ٪ تا 75 ٪ اهرم را برای تولید بازده سالانه بین 11 تا 15 درصد استفاده کنند.

سرمایه گذاری املاک و مستغلات فرصت طلب

فرصت طلب خطرناک ترین استراتژی های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. همچنین مترادف با "رشد" در بورس ، مانند "ارزش افزوده" است ، اما حتی خطرناک تر است. سرمایه گذاران فرصت طلب پیچیده ترین پروژه ها را به دست می گیرند و ممکن است سه سال یا بیشتر بازده سرمایه گذاری خود را نداشته باشند. این استراتژی های سرمایه گذاری نیاز به سالها تجربه و تیمی از افراد برای موفقیت دارند. تحولات زمینی ، دستیابی به یک ساختمان خالی ، توسعه زمین و تغییر مجدد یک ساختمان از یک استفاده به دیگری نمونه هایی از سرمایه گذاری های فرصت طلب است.

خواص فرصت طلب اغلب در دستیابی به جریان پول و پول نقد کمی ندارند اما می توانند پس از افزودن ارزش ، مقدار فوق العاده ای از جریان پول نقد را تولید کنند. سرمایه گذاران فرصت طلب تمایل دارند از اهرم 70 ٪ یا بیشتر استفاده کنند ، اما میزان اهرم می تواند بر اساس توانایی به دست آوردن بدهی متفاوت باشد. برای توسعه زمین ، بانک ها به سادگی بیش از 50 ٪ وام نمی دهند. سرمایه گذاران فرصت طلب می توانند بالاترین بازده سالانه را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، اغلب بیش از 20 ٪ انتظار داشته باشند.

این مهم است که سرمایه گذاران تفاوت هر استراتژی را بدانند زیرا خطر واقعی یک سرمایه گذاری و ریسک تبلیغ شده ممکن است بسیار متفاوت باشد. یک سرمایه گذار محافظه کار که بر تولید درآمد متمرکز شده است ، باید در املاک با کیفیت بالاتر با اهرم کم یا در صندوق بدهی که پول وام می دهد سرمایه گذاری کند. کسانی که اشتهای بیشتری برای ریسک دارند و افق زمانی طولانی تر باید استراتژی های ارزش افزوده یا حتی فرصت طلب را در نظر بگیرند. شماره گیری اهرم بالا یا پایین باعث کاهش یا افزایش ریسک مالی و مشخصات ریسک می شود. یک استراتژی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خصوصی برای تقریباً هر سرمایه گذار فردی و یافتن سرمایه گذاری هایی که متناسب با ریسک شخصی/مشخصات بازده آنها باشد ، ضروری است.

راهنمای شما در حال رسیدن به صندوق ورودی شما است. لطفا ایمیل خود را چک کنید.