در اینجا نحوه خرید و تأمین مالی یک ملک فروش کوتاه آورده شده است

فروش کوتاه تقریباً از هر نظر با بیشتر خریدهای خانگی متفاوت است. در هر مرحله ، از خرید تا مذاکره برای تأمین اعتبار وام ، املاک فروش کوتاه برای مقابله با آنها سخت تر است. در اینجا چیزی است که شما باید بدانید.

"فروش کوتاه" نشان می دهد که قیمت فروش ملک کمتر از مبلغی است که صاحب خانه سابق در برابر آن مدیون آن است. این روزها با داشتن بسیاری از خانه های آمریکایی در زیر آب ، یک دید مشترک در لیست املاک و مستغلات است. اما فروش کوتاه به معنای معامله فریاد برای صاحب خانه نیست - حداقل لزوماً. فقط به این دلیل که وام دهنده وام مسکن احتمالاً ضرر کرده است به این معنی نیست که این ملک از ارزش پایین تر از ارزش بازار برخوردار است.

تینا اوچیتیل ، یک ملکی مستقر در نوادا می گوید: "مردم می خواهند خانه هایی را با نیمی از قیمت بدست آورند و این اتفاق نمی افتد."

به طور کلی ، فروش کوتاه تخفیف از ارزش بازار ملک-در هر جایی بین 5 درصد تا بیش از 30 درصد ، براساس آمار و ارقام دوره اول RealtyTrac 2010. اگر فروش کوتاه با تخفیف به دست نیاورد ، دلیلی برای خریداران وجود نخواهد داشت که با سردردهای بی شماری که این معاملات می تواند داشته باشد ، مقابله کنند. اشتباه نکنید ، فروش کوتاه با سردرد همراه است ، بنابراین باید بدانید که چه انتظاری دارید.

چرا فروش کوتاه دشوارتر است

فروش کوتاه با فروش سلب حق اقامه دعوی متفاوت است زیرا وام دهنده ملک را پس نگرفته است ، بنابراین مالک فروش را انجام می دهد. وام دهنده وام قیمت را تعیین نمی کند. با این حال ، باید شرایط را تأیید کند زیرا به طور کامل از درآمد حاصل از فروش بازپرداخت نمی شود. از آنجا که بانک باید موافقت کند که مقداری از پولی را که وام داده است از دست بدهد ، می خواهد تأیید نهایی شرایط را داشته باشد.

بیشتر بانک ها تا زمانی که فروشنده طی یک فرآیند درخواست طولانی مدت انجام دهد ، به طور کتبی با فروش کوتاه موافق نخواهند بود و حداقل یک پیشنهاد رسمی در جدول وجود دارد. یک ملک ممکن است به عنوان یک فروش کوتاه حتی قبل از آنکه وام دهنده در واقع موافقت کرده باشد که بازپرداخت پایین تری را بپذیرد ، ذکر شود.

اوچیتیل می گوید که وام دهندگان وام می توانند برای هفته ها یا ماه ها بر روی پیشنهادات خریدار بنشینند ، احتمالاً به امید پیشنهاد بهتر قبل از این روند ، امیدوار هستند. او می گوید: "من آنها را در مورد املاک و مستغلات که دارای پیشنهادات فروش کوتاه روی میز بودند ، سلب مالکیت کردم."

فروش کوتاه صبر خریداران را امتحان کنید

اگر نیاز به خرید سریع خانه دارید ، فروش کوتاه برای شما نیست. فروش کوتاه می تواند ماه ها طول بکشد ، و بسیاری از خریداران آینده نگر هرگز آن را نمی بینند.

Candace Zansler of Reno ، نوادا تجربه معمولی خود را برای خرید یک ملک فروش کوتاه نشان می دهد: "مطمئناً ارزش انتظار را داشت ، اما انتظار - Yikes! Hangup با بانک ها بود. ما سومین پیشنهاد پذیرفته شده بودیم. معتقدم دیگران پس از شش ماه تسلیم شدند. "

اوچیتیل موافق است ، "بیشتر [خریداران] تغذیه می شوند و راه می روند."

سد دیگر برای معامله سریع این است که از خریداران خواسته می شود هزینه های غیر منتظره ای را بپردازند. در بعضی موارد ، وام دهنده وام مسکن که وام را در اختیار دارد ، هزینه ای را که توسط خریدار پرداخت می کند ، اضافه می کند تا سعی کند برخی از هزینه ها را بازپرداخت کند. این هزینه با نام هایی مانند "هزینه مدیریت فروش کوتاه" یا "هزینه پردازش فروش کوتاه" انجام می شود و ممکن است حدود 1 درصد از قیمت فروش باشد.

این هزینه ها مطابق با اداره مسکن فدرال (FHA) ، امور جانبازان (VA) و دستورالعمل های Fannie Mae و Freddie Mac است که همچنین امکان پرداخت خریدار را برای مالیات های بزهکار یا هزینه های انجمن صاحبان خانه بزهکار فراهم می کند.

همه این موانع به توضیح اینکه چرا اکثر فروش های کوتاه بسته نمی شوند ، کمک می کند. گزارش سال 2009 توسط شرکت تحقیقاتی Campbell Communications نرخ تکمیل فروش کوتاه را کمتر از 25 درصد اعلام کرد.

نکاتی برای خریداران فروش کوتاه

این نکات را به خاطر بسپارید تا سردردهای خرید و فروش کوتاه را به حداقل برسانید:

• یک حرفه ای را پیدا کنید که با فروش کوتاه آشنا باشد: برخی از خدمات لیست چندگانه (MLS) امکان دسترسی عمومی را فراهم می کند ، و می توانید ببینید که آیا خواص ذکر شده دارای ویژگی های فروش کوتاه است (همچنین از قبل از وقفه نیز نامیده می شود). شما می توانید به تنهایی این لیست ها را بصورت آنلاین مرور کنید ، اما پس از جدی شدن ، با یک نماینده معتبر املاک و مستغلات با تجربه فروش کوتاه کوتاه مشورت کنید. این حرفه ای می تواند در وقت شما صرفه جویی کند و به شما در جلوگیری از اشتباهات تازه کار تازه کار کمک کند.
• انتظارات خود را تنظیم کنید: قلب خود را بر روی یک خاصیت خاص تنظیم نکنید. شانس این است که شما آن را دریافت نخواهید کرد. احتمالاً چندین پیشنهاد ارائه می دهید ، و پس از آن ، ممکن است ماه ها طول بکشد تا یک پیشنهاد پذیرفته شده را ببندید.
• تمرکز روی خواص تک لاین و خصوصیات تک خانواده: هر سرویس دهنده وام اضافی در ترکیب ، لایه دیگری از ناامیدی را اضافه می کند ، بنابراین خواص خود را تنها با یک وثیقه نسبت به کسانی که دارای وام دوم هستند ، لطف کنید. حداقل در صورتی که مالکان در حق الزحمه انجمن خود بزهکار باشند (مگر اینکه فکر نکنید که برای جریان آنها پرداخت کنید) از آپارتمان ها خودداری کنید.
• دریابید که سرویس دهنده وام در مورد این ملک چه اقتدار دارد: یک پرونده "کاملاً تفویض شده" به خدمتکار می دهد تا بدون ارسال کلیه مدارک برای بررسی ، تصمیم بگیرد که از طرف سرمایه گذاران تصمیم بگیرد. از طرف دیگر ، یک پرونده "غیر نماینده" هیچ مرجعی را اعطا نمی کند-در این صورت سرویس دهنده باید تمام اسناد را برای یک سرمایه گذار ارسال کند تا تصمیم نهایی را در مورد تصویب معامله اتخاذ کند. یک فایل "غیر نماینده" زمان اضافه می کند اما متأسفانه متداول ترین ترتیب است.

تأمین مالی فروش کوتاه

تأمین مالی خرید فروش کوتاه تفاوت چندانی با تأمین مالی خرید سنتی در خانه ندارد. بعضی اوقات ، دارنده وثیقه املاک ممکن است قبل از تصویب پیشنهاد خود ، از طریق وام مسکن با آن پیش بینی یا پیش از آن باشد. این امر به این دلیل است که می خواهد مطمئن باشد که می توانید خرید را تکمیل کنید.

حتی اگر این مورد باشد ، شما هیچ تعهدی برای استفاده از همان وام دهنده وام مسکن که ملک را منتشر می کند ، نیستید ، بنابراین شما باید با تکمیل سپردن خود ، بهترین نرخ وام را خریداری کنید. با این حال ، توجه داشته باشید که شما قادر به کاهش نرخ وام های فعلی نخواهید بود زیرا روند آنقدر طول می کشد که قفل نرخ بی فایده باشد.

کیت گومبینجر ، معاون رئیس جمهور HSH. com ، می گوید: "بله ، PreapProval ایده خوبی است ، اما با توجه به آنچه که احتمالاً یک دوره مذاکره است و تلاش می کند ، به نظر می رسد که صبر نه تنها یک فضیلت بلکه یک ضرورت است.. ممکن است جدول زمانی مورد انتظار بر این اساس تنظیم شود. "

فروش کوتاه در مقابل سلب مالکیت یا REO

همه این دردسر این سؤال را ایجاد می کند: چرا با فروش کوتاه زحمت می کشید؟از این گذشته ، شما احتمالاً می توانید تخفیف های بیشتری را برای خرید خانه های سلب مالکیت یا املاک REO که قبلاً در کتاب های وام دهندگان دریافت کرده اید ، دریافت کنید.

فروش کوتاه یک یا دو مزیت نسبت به انواع دیگر املاک و تحت تأثیر مالی دارد. از آنجا که صاحبان انگیزه فروش دارند تا بتوانند سلب حق اقامه دعوی خود را از تاریخ اعتباری خود دور نگه دارند ، خانه ها به طور کلی در شرایط مناسبی نگهداری می شوند. هیچ کس سیمان را در پایین توالت ها یا لگد زدن سوراخ در دیوارها نمی ریزد.

علاوه بر این ، خواص فروش کوتاه به صورت رایگان و از هرگونه وثیقه ای منتقل می شود. اگر در مراحل دادگستری یک ملک سلب مالکیت خریداری می کنید ، می توانید سهواً ملک را با وام های ناشناخته و سایر اشکالات عنوان خریداری کنید. شما در گرفتن شرکت های عنوان برای اطمینان از یک ملک فروش کوتاه ، که برای دریافت وام مسکن در خانه لازم است ، مشکلی نخواهید داشت. در پی رسوایی امضای روبو ، این موضوع کوچک نیست. دریافت بیمه عنوان و تکمیل خرید یک ملک پس از سلب مالکیت ، به طور بالقوه دشوار است.