تحقیقات تجربی در مورد تأثیر نرخ بهره در معاملات بازار املاک و مستغلات

بر اساس رابطه نزدیک بین املاک و مستغلات و تأمین اعتبار سرمایه ، این مقاله به طور خاص در مورد تأثیر تغییرات نرخ بهره در چین در معاملات بازار املاک و مستغلات بحث می شود. تنظیم قیمت مسکن موضوعی داغ و متمرکز از تحقیقات اقتصاد بوده است. بررسی تأثیر نرخ بهره در معاملات بازار املاک و مستغلات بسیار مهم است ، زیرا نرخ بهره ابزاری مهم برای دولت است تا بتواند ماکروسرول بازار املاک و مستغلات را انجام دهد و بر انتخاب کالاهای ساکنان تأثیر بگذارد. در حال حاضر ، اکثر محققان بر این باورند که تغییرات نرخ بهره تأثیر قابل توجهی در قیمت خانه دارد ، اما مطالعات آنها غالباً مبتنی بر تجزیه و تحلیل تجربی داده های کلان است و حذف اثرات تفاوت های اقتصادی ، ویژگی های جغرافیایی و سایر عوامل را دشوار می کند. همچنین ، برخی از محققان بر این باورند که تأثیر طولانی مدت بر قیمت املاک و مستغلات برای نرخ بهره دشوار است. در این مقاله از روش اقتصاد تجربی برای شبیه سازی معاملات املاک و مستغلات در بازار واقعی و کنترل متغیرهای بی ربط برای بررسی حرکات قیمت مسکن ، حجم معاملات ، اهداف معاملات مصرف کننده و شاخص های حباب تحت نرخ های مختلف سپرده و وام استفاده شده است. نتایج نشان می دهد که: (1) سطح نرخ بهره سپرده تأثیر مهاری قابل توجهی بر قیمت مسکن و تأثیر ترویج چشمگیر بر حجم معاملات بازار املاک و مستغلات و رفتار خانه های معامله گران دارد. هرچه میزان نرخ بهره سپرده بالاتر باشد ، میزان تنظیم قیمت خانه های انحرافی از قیمت نظری بهتر است و تأثیر مهار حباب های بازار بهتر است.(2) میزان نرخ وام تأثیر مهار کننده ای بر حجم معاملات املاک و مستغلات و تأثیر ترویج قابل توجهی بر رفتار خرید خانه معامله گران دارد ، اما تأثیر آن بر قیمت مسکن و حباب های بازار قابل توجه نیست. هرچه میزان نرخ وام بالاتر باشد ، میزان تنظیم قیمت مسکن که از قیمت نظری انحراف دارد ، بهتر است.(3) تأثیر نرخ بهره سپرده و سیاست های نرخ وام در رفتار فروش خانه بازرگانان بازار قابل توجه نیست.

1. معرفی

از سال 1998 هنگامی که کمیسیون توسعه و اصلاحات ملی شماره 23 را منتشر کرد - اخطار شورای ایالتی در مورد تعمیق اصلاحات در سیستم خانه شهر و تسریع در ساخت و ساز خانه》 (1998) و اصلاحات تجاری سازی مسکن آغاز شد ، املاک و مستغلات در حال توسعه مهم استستون اقتصاد چین. از ابتدای قرن بیست و یکم ، قیمت بازار خانه تجاری به نرخ رشد 8. 27 ٪ در سال رسیده و در سال 2005 به بالاترین نرخ 17. 76 ٪ رسیده است. در سال 2019 ، میانگین قیمت 4. 41 برابر در سال 2000 بودو منطقه فروش سالانه نیز در سال 2000 9. 21 برابر از آن بوده است. در سال 2019 ، فروش ملی خانه تجاری چین به 159،725 میلیارد دلار رسیده است که در مقایسه با سال قبل 6. 5 ٪ افزایش یافته است و فروش آنها به رکورد جدید رسیده است. صنعت املاک و مستغلات به سرعت در حال رشد است و باعث توسعه بسیاری از صنایع مرتبط مانند صنعت ساخت و ساز ، صنعت خدمات و صنعت خدمات املاک می شود. توسعه سالم این صنعت تأثیر مهمی در توسعه اقتصاد ملی چین دارد.

در سال 2020 ، موسسه تحقیقات املاک و مستغلات شانگهای 80 شهر جهان را انتخاب کرد ، نیمی از کشورهای در حال توسعه و نیمی از کشورهای توسعه یافته ، برای مطالعه قیمت مسکن به نسبت درآمد. نتایج نشان می دهد که سه نفر برتر هنگ کنگ ، شنژن و پکن هستند. نسبت قیمت مسکن آنها به درآمد 46. 3 ، 43. 5 و 41. 7 است. در بین 10 نفر برتر ، 7 شهر چینی وجود دارد. گوانگژو ، در رتبه 10 ، قیمت مسکن به درآمد 34. 1 دارد. در حال حاضر ، میانگین قیمت مسکن به درآمد که در سطح بین المللی حاکم است بین 3 تا 6 بار است [1]. بدیهی است که نسبت قیمت مسکن به درآمد در چین به مراتب از سطح عادی فراتر رفته است. در گزارش کنگره حزب نوزدهم ، دبیرکل شی جینپینگ اظهار داشت که "خانه ها برای زندگی در زندگی هستند و نه برای سرمایه گذاری سوداگرانه". به منظور مهار رشد سریع قیمت مسکن و حفظ یک توسعه اقتصادی معقول ، دولت یک سری سیاست ها را برای تنظیم قیمت مسکن در سالهای اخیر معرفی کرده است.

دولت مرکزی چین از سال 2008 سیاست های مربوطه را در مورد نرخ بهره بیش از ده بار صادر کرده است. روش اصلی خرید خانه در چین وام وام مسکن است و نرخ بهره می تواند به طور مؤثر عرضه و تقاضای وجوه را در بازار املاک و مستغلات تنظیم کند. بنابراین ، به عنوان قیمت هزینه معاملات املاک و مستغلات ، نرخ بهره می تواند به تنظیم بازار املاک و مستغلات کمک کند [2]. اهرند دریافت که سیاست نرخ بهره سست فدرال رزرو تأثیر قابل توجهی بر قیمت مجلس در ایالات متحده خواهد گذاشت [3]. در حالی که لو نقش سیاست های پولی را در تنظیم قیمت خانه ها در چین مورد مطالعه قرار داد ، و مشخص شد که در دراز مدت ، سیاست های پولی مبتنی بر قیمت مانند نرخ بهره می تواند به طور مؤثر قیمت خانه را تنظیم کند. در کوتاه مدت ، نرخ بهره نمی تواند به طور مؤثر قیمت خانه را تنظیم کند ، اما با گذشت زمان اثر تنظیم کننده ای را نشان می دهد [4]. برخی از محققان بر این باورند که کنترل نرخ بهره وام مسکن باعث نوسان قیمت املاک و مستغلات می شود و ثبات بازار املاک و مستغلات را ارتقا می بخشد [5]. تحقیقات بیشتر در مورد نقش سیاست نرخ بهره و بررسی تأثیر نرخ بهره در معاملات بازار املاک و مستغلات منجر به تثبیت بازار املاک و مستغلات و هدایت رفتار اقتصادی بازار می شود.

2. بررسی ادبیات

مطالعات بی شماری در مورد تأثیر سیاست نرخ بهره در بازار املاک و مستغلات وجود دارد که عمدتاً به دو منظر تقسیم می شوند: نرخ بهره سپرده و نرخ بهره وام. با این حال ، بیشتر مطالعات بر نرخ وام به عنوان یک ابزار نظارتی متمرکز است ، در حالی که تعداد کمی از ادبیات تأثیر نرخ بهره سپرده را در تنظیم قیمت مسکن بررسی می کند و فقط از داده های پانل کلان برای انجام مطالعات تجربی استفاده می شود. مشخص شده است که اثرات بلند مدت سیاست نرخ بهره سپرده در تنظیم قیمت خانه ها مؤثر است. تأثیر سیاست نرخ سپرده در بازار املاک و مستغلات در هر دو سطح ملی و محلی مورد بررسی قرار گرفته است و تفاوت های منطقه ای در تأثیر نرخ بهره سپرده وجود دارد.

در تحقیقات سراسر کشور در چین ، وانگ مطالعه ای را بر اساس داده های پانل از سال 2000 تا 2011 انجام داد و دریافت که تغییر در نرخ بهره سپرده به دلیل محدودیت سیاست نرخ بهره چین و عدم حساسیت چین تأثیر ضعیفی بر قیمت خانه داشته است. بازار املاک و مستغلات به تغییرات نرخ بهره [6]. با استفاده از داده های 2005 تا 2011 ، Xu et al. دریافت که اثر افسردگی نرخ بهره سپرده در قیمت مسکن هنگام مقایسه ابزارهای پولی مبتنی بر قیمت و ابزارهای عرضه پول از عرضه پول فراتر می رود [7]. در مطالعات نسبی منطقه ای ، HUA داده ها را از سال 2004 تا 2011 از پکن مورد تجزیه و تحلیل قرار داد و نتیجه گرفت که نرخ بهره سپرده تأثیر معنی داری بر قیمت مسکن ندارد [8]. ژانگ بازار املاک و مستغلات Xi را مورد مطالعه قرار داد و دریافت که نرخ بهره سپرده و قیمت املاک و مستغلات در Xian در کوتاه مدت با همبستگی منفی و در دراز مدت با فرض تورم همبستگی منفی دارد [9].< SPAN> در تحقیقات سراسر کشور در چین ، وانگ مطالعه ای را بر اساس داده های پانل از سال 2000 تا 2011 انجام داد و دریافت که تغییر در نرخ بهره سپرده به دلیل محدودیت سیاست نرخ بهره چین و عدم وجود ، تأثیر ضعیفی بر قیمت خانه داشته استحساسیت بازار املاک و مستغلات چین به تغییرات نرخ بهره [6]. با استفاده از داده های 2005 تا 2011 ، Xu et al. دریافت که اثر افسردگی نرخ بهره سپرده در قیمت مسکن هنگام مقایسه ابزارهای پولی مبتنی بر قیمت و ابزارهای عرضه پول از عرضه پول فراتر می رود [7]. در مطالعات نسبی منطقه ای ، HUA داده ها را از سال 2004 تا 2011 از پکن مورد تجزیه و تحلیل قرار داد و نتیجه گرفت که نرخ بهره سپرده تأثیر معنی داری بر قیمت مسکن ندارد [8]. ژانگ بازار املاک و مستغلات Xi'an را مورد مطالعه قرار داد و دریافت که نرخ بهره سپرده و قیمت املاک و مستغلات در Xi'an در کوتاه مدت با همبستگی منفی و در دراز مدت با فرض تورم همبستگی منفی دارد [9]. تحقیقات در سراسر کشور در چین ، وانگ مطالعه ای را بر اساس داده های پانل از سال 2000 تا 2011 انجام داد و دریافت که تغییر در نرخ بهره سپرده به دلیل محدودیت سیاست نرخ بهره چین و عدم حساسیت املاک و مستغلات چین تأثیر ضعیفی بر قیمت خانه داشته استتغییرات بازار به نرخ بهره [6]. با استفاده از داده های 2005 تا 2011 ، Xu et al. دریافت که اثر افسردگی نرخ بهره سپرده در قیمت مسکن هنگام مقایسه ابزارهای پولی مبتنی بر قیمت و ابزارهای عرضه پول از عرضه پول فراتر می رود [7]. در مطالعات نسبی منطقه ای ، HUA داده ها را از سال 2004 تا 2011 از پکن مورد تجزیه و تحلیل قرار داد و نتیجه گرفت که نرخ بهره سپرده تأثیر معنی داری بر قیمت مسکن ندارد [8]. ژانگ بازار املاک و مستغلات Xi را مورد مطالعه قرار داد و دریافت که نرخ بهره سپرده و قیمت املاک و مستغلات در Xian در کوتاه مدت با همبستگی منفی و در دراز مدت با فرض تورم همبستگی منفی دارد [9].

بسیاری از محققان رابطه بین نرخ وام و تغییرات قیمت مسکن را مورد مطالعه قرار داده اند که بیشتر آنها از دیدگاه خریداران مسکن تحقیق کرده اند. با استفاده از تجزیه و تحلیل مدل VAR ، XIE و LU دریافتند که افزایش نرخ وام به طور مداوم باعث کاهش قیمت مسکن می شود [10]. یافته های WEI در مورد تأثیر نرخ وام بر قیمت مسکن با Xie و LU سازگار است ، اما تأثیر نرخ بهره وام های تنظیم شده خوب برای بازارهایی که قیمت مسکن خیلی سریع در حال رشد است ، نسبتاً اندک است [11]. Iacoviello و Minetti به طور تجربی تأثیر نرخ بهره وام در فنلاند ، آلمان ، نروژ و انگلستان را از طریق مدل VECM و مدل VAR به ترتیب تجزیه و تحلیل کردند. مشخص شد که افزایش نرخ بهره معیار منجر به کاهش قیمت خانه می شود و هرچه میزان بازاریابی نرخ بهره بالاتر باشد ، تأثیر نرخ بهره بر قیمت خانه بیشتر می شود [12]. کیم تأثیر کلی نرخ بهره بر قیمت خانه را در اثر مستقیم نرخ بهره و تأثیر غیرمستقیم نرخ بهره به دلیل اثر واسطه گری وام تجزیه می کند. مطالعه وی در مورد بازار املاک و مستغلات در کره جنوبی نشان داد که تأثیر میانی شهرهای بزرگ 78. 3 ٪ از کل تأثیر را به خود اختصاص داده است ، عمدتاً به دلیل افزایش وام های ناشی از عدم وجود عرضه مسکن و خرید وحشت اخیر. پس از کنترل متغیرهای وام ، نرخ بهره با قیمت خانه ارتباط مثبت داشت [13]. از منظر توسعه دهندگان ، ایبوكرک می فهمد كه سیاست های پولی انبساط مانند كاهش نرخ بهره هنوز از زمان بحران بزرگ مالی تأثیر قابل توجهی در قیمت مسکن داشته است ، اما پاسخ تأمین مسکن به شدت کاهش یافته است [14]. ژنگ و همکاران. دریافت که در کوتاه مدت ، کاهش نرخ وام باعث شده است که قیمت مسکن در منطقه پکن-تیانجین-هبی قبل از افزایش موقت به طور خلاصه سقوط کند. در دراز مدت ، تغییرات نرخ بهره تأثیر قابل توجهی در تنظیم قیمت مسکن در پکن داشت که در آن نسبت قیمت مسکن به درآمد زیاد است ، اما هیچ تأثیر معنی داری در تیانجین ، شیجیاژوانگ و تانگشان وجود ندارد که قیمت مسکن به نسبت درآمد کم است ، به این معنی است. تفاوت های منطقه ای وجود دارد [15]. تحقیقات Toal همچنین نشان می دهد که در سیاست پولی ایالات متحده منطقه ای خاصی وجود دارد. تعدیل سیاست پولی تأثیر نظارتی خاصی در مناطق جنوب شرقی و مرکزی ایالات متحده دارد ،

اما اثر نظارتی در مناطق دیگر ایده آل نیست [16].

برخی از محققان همچنین بازار املاک و مستغلات را از دیدگاه عرضه و تقاضا تجزیه و تحلیل کرده اند. کاو و همکاران. یک مطالعه مربوطه در مورد رابطه بین نرخ بهره و قیمت مسکن از منظر اقتصاد خرد انجام داد. مشخص شده است که نرخ بهره عمدتاً بر تقاضای بازار املاک و مستغلات تأثیر می گذارد و تأثیر کمتری بر قیمت مسکن دارد [17]. برعکس ، جفری [18] ، آهرن [19] و دیگران معتقد بودند که با افزایش نرخ بهره ، هزینه توسعه توسعه دهندگان املاک و مستغلات افزایش می یابد و سود کاهش می یابد ، که به طور غیرمستقیم منجر به کاهش املاک و مستغلات می شودعرضه ، و سرانجام منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات می شود. تحقیقات HEO در بازار املاک و مستغلات کره نشان می دهد که در کوتاه مدت ، تأثیر شوک نرخ بهره بر حجم معاملات مسکن بیشتر از قیمت مسکن است ، اما تأثیر آن بر کاهش حجم معاملات مسکن پس از 6-8 ناپدید می شودماه ها ، در حالی که تأثیر کاهش قیمت مسکن از بین نمی رود. در دراز مدت ، تأثیر شوک نرخ بهره 26. 2-28. 7 ٪ از نوسانات قیمت مسکن را تشکیل می دهد [20]. ژنگ و همکاران. تغییرات سیاست نرخ وام در مورد قیمت مسکن در پایتخت های استان در پنج استان شمال غربی چین از دیدگاه توسعه دهندگان املاک و مستغلات و مصرف کنندگان مورد مطالعه قرار گرفت. مشخص شده است که افزایش نرخ وام تأثیر معنی داری بر قیمت مسکن در پایتخت های استان در کوتاه مدت دارد و در بلند مدت قابل توجه نیست [21].

محققان تأثیر نرخ وام را بر قیمت مسکن از انواع دیدگاه ها بررسی کرده اند ، اما نتیجه گیری از مطالعات مربوطه به دلیل عوامل مختلفی مانند روشهای مختلف تحقیق و انتخاب داده های کلان کاملاً سازگار نیست. برخی از مطالعات نشان داده اند که هیچ تفاوت منطقه ای در تأثیر نرخ وام بر قیمت مسکن وجود ندارد [22]. برخی از مطالعات نشان داده اند که نرخ بهره در سایر کشورها نیز در قیمت مسکن تأثیر دارد [23]. برخی از مطالعات دیگر محققان نشان دادند که تأثیر نرخ وام بر قیمت مسکن معنی دار نیست [24]. به عنوان مثال ، وانگ و گوو با ساخت یک مدل VAR بر اساس داده های سه ماهه از سال 1998 تا 2007 در بازار کلی چین ، مطالعه ای در مورد تأثیر سیاست نرخ وام در قیمت مسکن انجام دادند و دریافتند که تأثیر منفی نرخ بهره بر وجود داردقیمت مسکناما در دراز مدت ، به نظر می رسد که تأثیر پویا تولید شده ممکن است به تدریج کاهش یابد و در نهایت به مبدا بازگردد [25]. شی و همکاران. داده های تجزیه و تحلیل برای نیوزیلند در دوره 1999-2009 و نشان داد که نرخ بهره واقعی با قیمت واقعی خانه به طور قابل توجهی و مثبت همبستگی دارد ، نشان می دهد که نرخ بهره بالاتر سیاست ممکن است در کاهش قیمت خانه های واقعی مؤثر نباشد. با این حال ، مداخله به موقع و مناسب دولت باعث محدود کردن حباب های قیمت خانه می شود [26].

با استفاده از مطالعات مربوط به محققان داخلی و خارجی ، می توان دریافت که هیچ نتیجه گیری مداوم در مورد تأثیر نرخ بهره سپرده و نرخ وام بر قیمت مسکن وجود ندارد ، و بیشتر آنها بر اساس داده های پانل کل کشور یا برخی تهیه شده استمناطق در یک دوره زمانی خاص. اما عوامل زیادی بر بازار املاک و مستغلات شهر تأثیر می گذارد ، علاوه بر این دو نوع نرخ بهره ، همچنین تحت تأثیر سطح توسعه اقتصادی ، مناطق جغرافیایی ، تورم ، درآمد ساکنان ، انتظار مصرف کنندگان ، روشهای آماری داده های کلان است. فراوانی انتشار داده ها. بسیاری از عوامل ، مانند تفاوت در منطقه مورد مطالعه ، تفاوت در انتخاب زمان و روش آماری داده ها ، ممکن است بر نتایج نهایی مطالعه تأثیر بگذارد. بنابراین ، از بین بردن کامل تأثیر عوامل خارجی با استفاده از داده های پانل برای تجزیه و تحلیل تأثیر یک عامل واحد در بازار املاک و مستغلات دشوار است ، که منجر به خطا در نتایج تجزیه و تحلیل خواهد شد.

برای پرداختن به این موضوع ، این مقاله به ایده های تحقیق Bu و Yan [27] و ژانگ و همکاران می پردازد.[28] و از روش اقتصاد تجربی برای انجام تحقیقات استفاده می کند. اقتصاد تجربی روش آزمایش را در زمینه تحقیقات اقتصاد اعمال می کند. در زمینه املاک و مستغلات ، Northcraft و Neale اولین کسی بودند که از روش اقتصاد آزمایشی برای مطالعه مشکل قیمت گذاری استفاده کردند [29] ، و برخی از محققان همچنین رفتار توسعه دهندگان الیگارشی را مورد مطالعه قرار داده اند [30] ، مکانیسم تطبیق مسکن اجاره عمومی [[31] ، انتقال اطلاعات بازار مسکن [32] ، و آزمایش سیاست مالیات بر دارایی [33] بر اساس آزمایش های اقتصادی. با مرتب سازی کاربرد رویکرد اقتصاد تجربی در زمینه املاک و مستغلات ، می توان دریافت که این رویکرد دارای ویژگی هایی است که در مطالعات تجربی داده های کلان در سطح آزمایش سیاست و ریزگردها در دسترس نیست.

در این مقاله یک بازار معاملات املاک و مستغلات نسبتاً واقعی در یک محیط آزمایشی شبیه سازی می شود. ما نرخ بهره و نرخ وام سپرده را به عنوان متغیرهای مستقل تعیین می کنیم و متغیرهای بی ربط را کنترل می کنیم تا مستقیماً روند معاملات املاک و مستغلات را مشاهده کنیم. رویکرد تجربی می تواند کاستی هایی مانند خطاهای آماری در داده های کلان را جبران کند ، ضمن اینکه از تأثیر ویژگی های منطقه ای در معاملات بازار املاک و مستغلات جلوگیری می کند. استفاده از این روش برای بررسی تأثیر نرخ بهره در معاملات بازار املاک و مستغلات به تمرکز بر رفتار و روند معامله بازرگانان در معاملات بازار املاک و مستغلات از یک ریزگردها کمک می کند ، به درک مکانیسم تأثیر تنظیم سیاست در بازار املاک و مستغلات کمک می کند. و مبنایی برای هدایت قیمت مسکن به عقلانیت در سطح فردی فراهم کنید.

3. مواد و روشها

3. 1تعریف مشکل

سیاست پولی ابزاری ضروری است که توسط کشورهای جهان برای تنظیم اقتصاد آنها استفاده می شود. نرخ بهره نشان دهنده نسبت بهره به اصلی در یک دوره زمانی خاص است و یکی از ابزارهای مشترک سیاست های پولی است. در حال حاضر ، سیستم بازار نرخ بهره در چین هنوز شکل نگرفته است و بازار نرخ بهره فقط در بازار پول است. در فعالیت های اعتباری بین موسسات مالی و شرکت ها و ساکنان ، نرخ بهره سپرده و وام هنوز متعلق به نرخ رسمی تعیین شده توسط بانک مرکزی است. بنابراین ، نرخ بهره یک متغیر اگزوژن برای بازار املاک و مستغلات ، جدا از بازار املاک و مستغلات است. در عین حال ، به دلیل تقاضای زیاد بودجه در صنعت املاک و مستغلات ، رفتار توسعه دهندگان املاک و مستغلات و خریداران خانه تحت تأثیر وام های بانکی قرار می گیرد. نرخ بهره با تأثیرگذاری بر صندوق های خرید ، اندازه وام و انتظارات روانی ، نقش مهمی در رفتار اقتصادی خریداران خانه دارد که به نوبه خود بر قیمت بازار املاک و مستغلات تأثیر می گذارد و تأثیر آن در هزینه های سرمایه گذاری و مقیاس سرمایه گذاری توسعه دهندگان املاک و مستغلات است. نقش مهمی که توسط سایر عوامل اقتصادی بی نظیر است.

بنابراین ، این مقاله از یک رویکرد اقتصاد تجربی برای بررسی تأثیر تغییرات نرخ بهره در معاملات املاک و مستغلات ، از جمله متغیرهایی مانند قیمت خانه ، حجم معامله ، تمایل به تجارت و شاخص حباب ، با ایجاد یک محیط آزمایشی شبیه سازی شده برای بازارهای معاملات املاک استفاده می کند. و کنترل متغیرهای بیرونی.

3. 2هدف پژوهش

رشد سریع صنعت املاک و مستغلات چین ، در حالی که نقش بسیار زیادی در ارتقاء توسعه اقتصاد ملی دارد ، همچنین باعث ایجاد مشکلاتی از قبیل سرمایه گذاری بیش از حد در املاک و مستغلات و قیمت بالای املاک و مستغلات شده است. قیمت املاک و مستغلات ، به ویژه قیمت های مسکونی ، از نزدیک با زندگی مردم ارتباط دارد. این که آیا دستیابی به "ساکنان خانه" به ثبات طولانی مدت جامعه مربوط می شود یا خیر. قیمت معقول و مستغلات نه تنها به توسعه سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات چین مربوط می شود ، تا حدودی ، این نشان دهنده جهت توسعه صنعت املاک و مستغلات چین است و بیشتر مربوط به توسعه بلند مدت اقتصاد چین است.

در بازار املاک و مستغلات ، تغییر در نرخ بهره به طور مداوم بر رفتار مصرف کنندگان ، سرمایه گذاران و توسعه دهندگان تأثیر می گذارد. در عین حال ، نرخ بهره از ویژگی های پاداش بودن ، کنترل آسان و غیرمستقیم در مقایسه با سایر سیاست های پولی برخوردار است. علاوه بر این ، نرخ بهره انعطاف پذیرتر است و طیف گسترده تری از تعدیل دارد ، بنابراین برای تنظیم بازار املاک و مستغلات مناسب تر است و ابزاری مهم برای دولت بوده است تا در دهه گذشته بازار املاک و مستغلات را به دست آورد. برای تدوین یک سیاست معقول برای کنترل قیمت املاک و مستغلات ، لازم است بر تجزیه و تحلیل وضعیت و نقش نرخ بهره در مقررات مطابق با وضعیت بازار ، و تجزیه و تحلیل عمیق چگونگی تغییر نرخ بهره در سیاست های پولی بر نوسانات واقعی تأثیر بگذارد. قیمت املاک در چین و تعیین میزان تأثیر آنها.

این مطالعه تأثیر نرخ بهره در معاملات بازار املاک و مستغلات را به عنوان موضوع تحقیق می گیرد و تأثیر نرخ بهره را بر قیمت و معاملات بازار املاک و مستغلات در چین از نتایج آزمایشی ، به منظور غنی سازی و بهبود تئوری تأثیر ، تجزیه و تحلیل می کند. سیاست نرخ بهره در مورد قیمت املاک و مستغلات در چین ، و پیشنهادات سیاست را بر این اساس پیشنهاد می دهد ، که به ادارات مربوطه کمک می کند تا از ابزارهای نرخ بهره از نظر علمی تر و مؤثر برای تنظیم بازار املاک و مستغلات استفاده کنند ، قیمت املاک و مستغلات را پایدار نگه دارند و در نتیجه سالم اطمینان حاصل کنندتوسعه بازار املاک و مستغلات.

3. 3طراحی تجربی

در این مقاله آزمایش آنلاین در Veconlab ایجاد شده توسط دانشگاه ویرجینیا انجام شده است. محیط بازار آزمایش به شرح زیر تنظیم شده است.

3. 3. 1. طراحی سیستم بازار

موضوع بازار کسانی است که مایل به خرید و فروش در بازار املاک و مستغلات هستند و شرکت کنندگان می توانند به طور همزمان تمایل به خرید و فروش داشته باشند و می توانند با یکدیگر تجارت کنند. اشیاء بازار خانه ها و سپرده های بانکی هستند که به طور تصادفی به شرکت کنندگان در بازار اختصاص داده می شوند و بودجه آن به عنوان "ده هزار یوان" محاسبه می شود.

3. 3. 2. استخدام شرکت کنندگان در آزمایش

نشان داده شده است که هنگام انجام آزمایشات اقتصاد ، تفاوت معنی داری در نتایج تجربی بین گروه دانشجویی و جامعه وجود ندارد [33]. به منظور صرفه جویی در هزینه های آزمایشی و کنترل فرایند به راحتی ، در مجموع 83 دانشجوی ارشد دانشگاه جنگلداری پکن با دانش اساسی در دوره های تأمین مالی املاک و مستغلات به عنوان افراد برای انجام آزمایش استخدام شدند و افراد با توجه به زمان خود هماهنگ شدندچهار گروه آزمایش: دو گروه از نرخ بهره سپرده با تعداد 20 و 23 و دو گروه از نرخ وام با تعداد 21 و 19 آزمایش آزمایش می کنند.

3. 3. 3. طراحی داده های آزمایش

برای متناسب با بازار واقعی تجارت املاک و مستغلات و ایجاد یک وضعیت تصادفی از دارایی های معامله گران بازار ، دو نوع شیء آزمایشی برای هر یک از گروه نرخ سپرده و گروه نرخ وام تنظیم شده است. علاوه بر این ، برای متناسب با وضعیت واقعی ، سپرده های اولیه بانکی و دارایی های خانگی معامله گران نرخ وام کمتر از گروه نرخ سپرده قرار دارند. تجزیه و تحلیل مقایسه ای بین نرخ بهره سپرده و گروه های نرخ وام در این مطالعه انجام نمی شود ، بنابراین تفاوت در دارایی های اولیه بین این دو بر نتیجه گیری تأثیر نمی گذارد.(1) گروه نرخ بهره سپرده: نوع 1: سپرده بانکی 600 ، خانه 3 ؛نوع 2: سپرده بانکی 800 ، خانه 2 ؛نوع 3: سپرده بانکی 1000 ، خانه 1 (2) نرخ وام گروه: نوع 1: سپرده بانکی 100 ، خانه 2 ؛نوع 2: سپرده بانکی 200 ، خانه 1 ؛نوع 3: سپرده بانکی 300 ، خانه 0

معامله گران در هر گروه از آزمایش به طور تصادفی 3 نوع دارایی اولیه آزمایشی با نسبت مساوی اختصاص داده شدند.

3. 3. 4. طراحی قوانین تجارت

حراج دو طرفه: در هر دور از معامله ، هر دو طرف تعداد خانه هایی را برای خرید و فروش و قیمت های مربوط به آنها بر اساس دارایی های متعلق و نرخ بهره وام داده شده و ارائه پیشنهادات خود می دهند و پیشنهادات خود را ارسال می کنند. پس از ارائه همه پیشنهادات ، نتایج معاملات به ترتیب زمانی ارسال پیشنهادات ، با تعداد نامحدود معاملات تعیین می شود. در کل 15 دور معاملات در این آزمایش انجام شد. گروه نرخ بهره سپرده شامل روش معامله خرید وام نیست.

3. 3. 5. سود محاسبه

افراد بازار از پنج راه سود کسب می کنند: (1) خرید و فروش خانه برای به دست آوردن تفاوت.(2) درآمد سود سپرده بانکی. برای هر گروه آزمایشی سطح ثابتی از نرخ سود سپرده تعیین می شود و سود سپرده و وام با بهره مرکب محاسبه می شود.(3) خانه را برای اجاره اجاره دهید. برای ساده سازی رفتار اجاره ای در بازار املاک، آزمایش پیش فرض خانه های فروخته نشده را در اجاره می دهد. هر دور از اجاره دوره معامله، وضعیت واقعی نوسانات اجاره بازار را شبیه سازی می کند که به طور تصادفی بر اساس 60، 100، 140 و 180 هزار یوان در هر مجموعه تعیین می شود، و درآمد اجاره نیز می تواند درآمد سود از سپرده های بانکی ایجاد کند.(4) این آزمایش تعیین کرد که هر دور از سوژه بازار می تواند دستمزد ثابت 70000 یوان دریافت کند.(5) در پایان دور پانزدهم، خانه های فروخته نشده مطابق با ارزش باقیمانده 1 میلیون یوان / مجموعه در پایان دوره برای تسویه حساب است. شایان ذکر است که در هر دو گروه آزمایشی وام دهی، سود و اصل حاصل از دورهای وام خرید مسکن توسط معامله گر باید در پایان دوره بازپرداخت شود و قبل از بازپرداخت به عنوان بدهی تلقی می شود.